O ponto comercial da franquia pode se tornar motivo de conflito quando o franqueado decide encerrar o negócio ou rescindir o contrato com a franqueadora.
Afinal, quem investiu na estrutura, conquistou clientes e desenvolveu a unidade pode ter interesse em continuar no mesmo endereço. Mas a franqueadora também pode tentar assumir o espaço para manter a operação.
A resposta depende de quem figura como locatário, das condições do contrato de franquia, das regras de locação e da existência de direitos sobre o estabelecimento comercial.
A Lei nº 13.966/2019 (Lei de Franquias) e a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) são fundamentais para analisar essas situações.
O encerramento da franquia não significa que a franqueadora passa a ser automaticamente dona do ponto comercial. É necessário examinar os contratos e a origem dos direitos envolvidos.
Quem tem direito ao ponto comercial da franquia após a rescisão?
Não existe uma regra geral determinando que o ponto comercial pertence sempre ao franqueado ou à franqueadora. A definição depende, principalmente, da estrutura jurídica utilizada para ocupar o imóvel.
Se o franqueado assinou diretamente o contrato de locação com o proprietário, ele possui uma relação locatícia própria. Nesse caso, a franqueadora não pode simplesmente assumir o imóvel porque o contrato de franquia terminou.
Porém, quando a franqueadora aluga o imóvel e depois o subloca ao franqueado, a situação exige uma análise diferente.
O contrato de sublocação está vinculado à locação principal, e o encerramento de uma relação pode produzir consequências sobre a outra.
Também é importante separar três elementos:
- Imóvel: pertence ao proprietário, que pode ser uma pessoa física ou jurídica.
- Direito de locação: pertence a quem ocupa a posição de locatário ou sublocatário, conforme os contratos.
- Estabelecimento comercial: envolve os bens organizados para o exercício da atividade empresarial, incluindo elementos materiais e imateriais.
Essa diferenciação evita um erro bastante comum: confundir o direito de explorar comercialmente um endereço com a propriedade do imóvel ou com a titularidade do estabelecimento.
O que acontece quando o franqueado é o titular do contrato de aluguel?
Quando o próprio franqueado assina o contrato de locação diretamente com o proprietário do imóvel, a rescisão da franquia não encerra automaticamente o direito de permanecer no endereço.
Isso acontece porque o contrato de franquia e o contrato de locação são relações jurídicas diferentes. Mesmo que estejam relacionados na prática, o encerramento de um não significa necessariamente o término do outro.
Imagine uma situação: um empresário investiu R$ 180 mil na instalação de uma unidade franqueada, assinou o aluguel em nome da própria empresa e passou cinco anos construindo uma clientela naquela região.
Ao decidir sair da rede, ele pode ter interesse em continuar no imóvel, mas com outra marca ou atividade empresarial.
A franqueadora não pode simplesmente exigir a entrega do espaço alegando que o endereço foi utilizado para a operação da franquia. Será necessário verificar as obrigações assumidas, as cláusulas de encerramento e os direitos do locatário.
O franqueado pode continuar no mesmo imóvel depois de sair da franquia?
Em algumas situações, sim. Se o contrato de locação continuar vigente e não existir outra causa legítima para seu encerramento, o franqueado poderá manter a ocupação do imóvel, respeitando as condições acordadas com o proprietário.
Mas, permanecer no endereço não significa que ele poderá continuar utilizando a marca, os elementos visuais, os sistemas ou os métodos comerciais da antiga rede.
A saída da franquia exige observar as obrigações de encerramento, incluindo a retirada da identidade visual e a interrupção do uso de ativos pertencentes à franqueadora.
Quando a franqueadora é a titular do contrato de locação, quem fica com o ponto?
Essa situação exige atenção especial.
Em algumas redes, a franqueadora procura o imóvel, negocia diretamente com o proprietário e assina o contrato de locação. Depois, permite que o franqueado utilize o espaço mediante um contrato de sublocação.
Nesse modelo, o franqueado não mantém a mesma relação jurídica direta com o proprietário. Seu vínculo de ocupação ocorre com a franqueadora, que figura como locatária principal.
Quando acontece a rescisão do contrato de franquia, é necessário verificar também o que foi estabelecido no contrato de sublocação.
A franqueadora pode ter interesse em manter o endereço para instalar outra unidade, mas isso não significa que todos os direitos do franqueado desapareçam sem qualquer análise.
O artigo 3º da Lei nº 13.966/2019 estabelece uma proteção específica para essa situação: quando o franqueador subloca ao franqueado o ponto comercial onde funciona a franquia, ambas as partes têm legitimidade para propor a renovação da locação.
A legislação também impede que uma delas seja excluída dos contratos de locação e sublocação na renovação ou prorrogação, ressalvadas as hipóteses legais de inadimplência previstas no dispositivo.
Portanto, a franqueadora não pode ignorar essa proteção legal simplesmente porque pretende manter o endereço sob seu controle.
A franqueadora pode retirar o franqueado do imóvel após a rescisão?
A resposta depende dos contratos e da situação da locação principal.
Se a franqueadora é a locatária e o franqueado ocupa o imóvel como sublocatário, o encerramento da relação exige avaliar os efeitos sobre a sublocação e as obrigações de desocupação.
O artigo 15 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, rescindida ou encerrada a locação principal, as sublocações também se resolvem, assegurando ao sublocatário o direito de indenização contra o sublocador.
Isso significa que o franqueado pode ter direitos a uma indenização, conforme as circunstâncias, mesmo quando não consegue permanecer no imóvel.
É importante não confundir esse direito com uma garantia de permanência no endereço. A indenização e a continuidade da ocupação são questões diferentes.
O que acontece se a franqueadora quiser colocar outro franqueado no mesmo endereço?
Essa possibilidade pode gerar um conflito, principalmente quando o franqueado que está saindo investiu recursos próprios na estrutura da unidade e construiu uma operação comercial naquele local.
Antes de aceitar a transferência do espaço, é necessário verificar:
- Quem assinou o contrato de locação original;
- Se existe contrato de sublocação e quais são suas condições;
- Quem realizou as obras e instalações;
- Se existem cláusulas sobre a devolução do imóvel;
- Se há obrigações de indenização ou compensação;
- Se a franqueadora possui direitos específicos sobre equipamentos, mobiliário e identidade visual.
A intenção da franqueadora de instalar outro operador não elimina, por si só, os direitos contratuais ou patrimoniais que possam pertencer ao franqueado anterior.
O que é fundo de comércio e qual a diferença para o ponto comercial da franquia?
O fundo de comércio, também chamado de estabelecimento empresarial, é o conjunto organizado de bens utilizado para desenvolver uma atividade econômica.
Ele não se confunde com o imóvel onde a empresa funciona.
Por exemplo, uma unidade franqueada pode reunir equipamentos, mobiliário, instalações, estoque, sistemas, contratos e outros elementos necessários à operação.
Já o ponto comercial está relacionado ao local onde a atividade é exercida e ao valor econômico que sua localização pode representar para o negócio.
Essa diferença é importante porque o franqueado pode ter realizado investimentos na unidade sem ser proprietário do imóvel ou titular de todos os elementos que compõem a operação.
O franqueado tem direito à indenização pelo ponto comercial?
Não existe indenização automática apenas porque o franqueado encerrou o contrato e perdeu a possibilidade de continuar no endereço.
A possibilidade de compensação depende da origem do prejuízo, dos investimentos realizados, das obrigações contratuais e da existência de uma conduta que possa gerar responsabilidade da outra parte.
Algumas situações merecem investigação:
- A franqueadora prometeu a permanência no endereço e depois impediu a continuidade sem fundamento contratual?
- O franqueado foi obrigado a realizar investimentos específicos que não conseguiu recuperar?
- A franqueadora descumpriu obrigações que contribuíram diretamente para o encerramento da unidade?
- Houve retenção indevida de bens ou investimentos pertencentes ao franqueado?
- A rescisão ocorreu de maneira irregular?
Dependendo das provas, pode existir fundamentação para discutir perdas e danos ou outras formas de reparação.
Porém, é necessário demonstrar o prejuízo e a relação entre a conduta questionada e o dano sofrido. O simples encerramento da franquia não garante o recebimento de indenização.
A franqueadora pode ficar com as instalações e os equipamentos da unidade?
Não de forma automática.
Uma das principais preocupações de quem encerra uma franquia é descobrir o que acontecerá com os equipamentos, móveis, máquinas, fachadas e demais investimentos realizados na unidade.
A resposta depende da propriedade dos bens, da origem dos recursos utilizados e das cláusulas contratuais.
Se o franqueado comprou equipamentos com recursos próprios, é necessário verificar se existe alguma disposição válida que determine sua transferência, devolução ou destinação após a rescisão.
Também é preciso diferenciar os bens removíveis das benfeitorias incorporadas ao imóvel.
Como ficam as benfeitorias realizadas no imóvel?
As benfeitorias são melhorias feitas no imóvel, como reformas, instalações elétricas, divisórias, adaptações estruturais e outras intervenções.
A possibilidade de indenização depende do tipo de melhoria, das autorizações concedidas e das disposições do contrato de locação.
A Lei do Inquilinato trata da assunto no artigo 35. De forma geral, as benfeitorias necessárias são indenizáveis, mesmo sem autorização do locador, enquanto as úteis podem ser indenizadas quando autorizadas, salvo disposição contratual em contrário.
O artigo 36, por sua vez, trata das benfeitorias voluptuárias, que podem ser retiradas pelo locatário ao final da locação quando sua remoção não afetar a estrutura ou a substância do imóvel.
Por isso, o franqueado deve guardar notas fiscais, comprovantes de pagamento, autorizações de obras e documentos que demonstrem quais melhorias foram realizadas com recursos próprios.
O franqueado pode transferir o ponto comercial para outra pessoa?
A transferência pode ser possível, mas não acontece automaticamente.
É necessário verificar se o contrato de franquia permite a transferência da unidade, quais são as condições estabelecidas pela franqueadora e se o contrato de locação admite a cessão da posição de locatário.
O artigo 13 da Lei nº 8.245/1991 determina que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do proprietário.
Assim, mesmo que o franqueado encontre um comprador interessado em assumir o estabelecimento, não poderá simplesmente transferir o contrato de aluguel sem observar essa exigência legal.
O proprietário pode impedir a transferência do contrato de aluguel?
Sim. O consentimento do proprietário é necessário para a cessão da locação, conforme a regra legal.
Por isso, a negociação do estabelecimento comercial precisa considerar não apenas o interesse do comprador e do vendedor, mas também a situação jurídica do imóvel.
Se o franqueado pretende vender sua operação, é importante verificar previamente se será possível manter a atividade naquele endereço e quais autorizações serão necessárias.
O franqueado pode pedir a renovação do aluguel depois de rescindir a franquia?
Em algumas situações, sim.
A Lei nº 8.245/1991, em seu artigo 51, estabelece o direito à renovação da locação comercial quando determinados requisitos são preenchidos.
Entre eles estão:
- Contrato de locação escrito e com prazo determinado;
- Prazo mínimo de cinco anos do contrato ou da soma de contratos escritos e ininterruptos;
- Exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos, de forma contínua.
Existe, porém, um detalhe importante para as franquias: quando a franqueadora subloca o imóvel ao franqueado, também deve ser considerado o artigo 3º da Lei de Franquias, que confere legitimidade a ambas as partes para propor a renovação.
Portanto, não basta verificar quanto tempo a unidade funcionou no endereço. É necessário identificar quem ocupa a posição contratual, como a locação foi estruturada e quais requisitos legais foram preenchidos.
O que analisar no contrato de franquia antes de entregar o ponto comercial?
Um dos erros mais prejudiciais é assinar a rescisão sem compreender o destino do imóvel, dos equipamentos e dos investimentos realizados.
Muitos franqueados concentram sua atenção na multa rescisória e nos débitos pendentes, mas deixam de avaliar questões patrimoniais que podem representar uma parcela expressiva do prejuízo.
Antes de formalizar o encerramento, é importante examinar:
- Contrato de franquia: identificar as obrigações de encerramento, multas, prazos e regras de desmobilização da unidade.
- Contrato de locação: verificar quem é o locatário, o prazo de vigência e as condições para encerramento ou transferência.
- Contrato de sublocação: identificar os direitos do franqueado e as consequências da rescisão da relação principal.
- Circular de Oferta de Franquia (COF): conferir as informações sobre o negócio, as taxas, os investimentos e as condições apresentadas antes da contratação.
- Comprovantes de investimentos: reunir notas fiscais, recibos, contratos de obras e documentos de aquisição de equipamentos.
- Comunicações com a franqueadora: preservar notificações, e-mails, mensagens e propostas relacionadas ao encerramento.
A análise conjunta desses documentos permite identificar se a entrega do imóvel é realmente obrigatória, se existe possibilidade de permanência ou transferência e se há fundamento para solicitar alguma indenização.
O que fazer se a franqueadora exigir a entrega imediata do imóvel?
O franqueado não deve assinar documentos de entrega ou transferência sem compreender seus efeitos.
O primeiro passo é solicitar formalmente a fundamentação da exigência e reunir os contratos e comprovantes relacionados à unidade.
Se houver divergência sobre a titularidade da locação, os investimentos ou as condições de desocupação, a situação precisa ser examinada antes que o franqueado abra mão de direitos que poderiam ser discutidos.
A rescisão também pode envolver débitos, multas e obrigações financeiras que precisam ser avaliados em conjunto com a entrega do estabelecimento.
É muito importante buscar auxílio jurídico desde o início do processo para que seus direitos sejam garantidos e evitar mais prejuízos. Contar com a ajuda de uma especialista em direito de franquias é fundamental.
Conclusão
A rescisão de um contrato de franquia não significa que a franqueadora pode assumir automaticamente o ponto comercial, os equipamentos ou os investimentos realizados pelo franqueado.
A definição depende da titularidade do contrato de locação, da existência de sublocação, das cláusulas contratuais e dos direitos patrimoniais envolvidos. Em algumas situações, o franqueado pode continuar no imóvel, negociar a transferência da unidade ou até discutir indenização pelos prejuízos sofridos.
O maior risco é formalizar a saída sem avaliar essas questões. Uma decisão precipitada pode resultar na perda de investimentos, na entrega de bens ou na renúncia a direitos que poderiam ser preservados.
O escritório AS Mendes Advogados Associados atua na área de Direito de Franquias, oferecendo assessoria jurídica para franqueados que enfrentam conflitos contratuais, problemas com a franqueadora e dificuldades relacionadas à rescisão do negócio.
Se você está encerrando sua franquia, recebeu uma exigência para entregar o imóvel ou está sendo impedido de permanecer no endereço onde construiu sua operação, procure orientação jurídica antes de tomar uma decisão.
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